Передача права оренди земельної ділянки орендарем при виділі юридичної особи
ВП ВС відступила від правового висновку ОП КГС ВС та КЦС ВС щодо правової природи виділу, визначивши, що виділ є видом реорганізації, який не має наслідком припинення юридичної особи, яка реорганізується, оскільки остання залишається суб`єктом права, однак зі зменшеним обсягом майна, прав та/або обов`язків.
Передача орендарем за договором оренди земельної ділянки державної та комунальної власності права оренди такої земельної ділянки реорганізованій внаслідок виділу з нього юридичній особі за розподільчим балансом є відчуженням цього права, що суперечить забороні, передбаченій частиною першою статті 8-1 Закону України «Про оренду землі», а тому є підставою для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки.
В такому випадку власник може заявити негаторний позов, тобто просити суд усунути перешкоди в користуванні та розпорядженні відповідним об`єктом, зокрема шляхом повернення останнього (стаття 391 ЦК України, частина друга статті 152 ЗК України)
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
18 лютого 2004 року РДА (орендодавець) та Кооператив (орендар) уклали договір оренди земельної ділянки, яка знаходиться на території Шепетинської сільської ради Дубенського району Рівненської області та належить до земель запасу (лісового фонду) цієї сільської ради.
Земельна ділянка передається в оренду з метою лісогосподарського виробництва для ведення лісового господарства (пункт 2.1 договору оренди).
Договір укладається на термін 50 (п`ятдесят) років починаючи з дати його реєстрації (пункт 2.2 договору оренди).
У пункті 3.2 договору оренди сторони погодили, зокрема, що орендар має право за згодою орендодавця передати у володіння і користування орендовану земельну ділянку або її частину іншій особі (суборенду) у випадках та на умовах, передбачених законом.
Договір не передбачає такої підстави для зміни його умов або припинення, як реорганізація юридичної особи – орендаря.
06 серпня 2018 року загальні збори учасників Кооперативу вирішили виділити з нього нову юридичну особу у формі товариства з обмеженою
відповідальністю (Товариство) у три етапи відповідно до запропонованих дій, рішень та процедур, а також затвердили Положення про комісію з виділу.
09 жовтня 2018 року загальні збори учасників Кооперативу вирішили затвердити розподільчий баланс Кооперативу станом на цю дату та визначили, що Товариство є правонаступником Кооперативу щодо частини майна, прав та обов`язків Кооперативу згідно з Розподільчим балансом. За Розподільчим балансом Товариство є правонаступником майнових прав та обов`язків за Розподільчим балансом, а також прав та обов`язків орендаря за договором від 18 лютого 2004 року (з усіма додатками та додатковими угодами тощо).
Зобов`язання по виплаті орендної плати за попередні періоди (з моменту їх виникнення по дату підписання Розподільчого балансу) перед
орендодавцем, зазначеним в абзаці першому пункту 1 Розподільчого балансу, несе Кооператив (у частині задекларованих сум станом на дату підписання Розподільчого балансу).
З жовтня 2018 року після державної реєстрації Товариства воно, а не Кооператив, користується земельною ділянкою відповідно до її цільового призначення та виконує всі обов`язки орендаря, передбачені договором оренди.
Звертаючись з позовом, прокурор зазначав, що Кооператив без згоди орендодавця та з порушенням Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161-XIV) і умов договору за розподільчим балансом передав право оренди земельної ділянки іншій юридичній особі (Товариству), яка створена шляхом виділу з Кооперативу.
Ця обставина є підставою для дострокового розірвання зазначеного договору та витребування в Товариства земельної ділянки. Прокурор доводив, що відповідно до статей 104, 109 ЦК виділ Товариства з Кооперативу не є реорганізацією останнього, а відтак правонаступництво Товариства у правовідносинах з оренди земельної ділянки не виникло.
ПОЗИЦІЯ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Згідно із частиною першою статті 104 ЦК юридична особа припиняється в результаті реорганізації (злиття, приєднання, поділу, перетворення) або ліквідації. У разі реорганізації юридичних осіб майно, права та обов`язки переходять до правонаступників.
Норма статті 104 ЦК не встановлює вичерпного переліку видів реорганізації юридичної особи, а визначає ті її (реорганізації) види, внаслідок яких юридична особа припиняється. На це вказує й сам заголовок статті 104 ЦК «Припинення юридичної особи».
На користь такого висновку свідчить також та обставина, що нормами інших нормативно-правових актів виділ (виділення) визначається як різновид реорганізації юридичної особи, поряд із злиттям, приєднанням, поділом, перетворенням.
Виділення як вид реорганізації передбачено і частиною першою статті 28 Закону України від 10 липня 2003 року № 1087-IV «Про кооперацію» (далі – Закон № 1087-IV), згідно з якою реорганізація (злиття, приєднання, поділ, виділення, перетворення) кооперативу відбувається за рішенням загальних зборів членів кооперативу у порядку, визначеному законодавством та статутом кооперативу.
Відповідно до частини першої статті 109 ЦК виділом є перехід за розподільчим балансом частини майна, прав та обов`язків юридичної особи
до однієї або кількох створюваних нових юридичних осіб.
Юридична особа, що утворилася внаслідок виділу, несе субсидіарну відповідальність за зобов`язаннями юридичної особи, з якої був здійснений виділ, які згідно з розподільчим балансом не перейшли до юридичної особи, що утворилася внаслідок виділу. Юридична особа, з якої був здійснений виділ, несе субсидіарну відповідальність за зобов`язаннями, які згідно з розподільчим балансом перейшли до юридичної особи, що утворилася внаслідок виділу. Якщо юридичних осіб, що утворилися внаслідок виділу, дві або більше, субсидіарну
відповідальність вони несуть спільно з юридичною особою, з якої був здійснений виділ, солідарно. Якщо після виділу неможливо точно встановити обов`язки особи за окремим зобов`язанням, що існувало у юридичної особи до виділу, юридична
особа, з якої здійснено виділ, та юридичні особи, що були створені внаслідок виділу, несуть солідарну відповідальність перед кредитором за таким зобов`язанням (частини третя, четверта статті 109 ЦК).
Аналіз наведених норм свідчить, що для виділу притаманна характерна ознака реорганізації – перехід майна, прав та обов`язків юридичної особи, що реорганізується, до її правонаступника. При цьому обсяг правонаступництва визначається тим майном, правами та обов`язками, які передаються за розподільчим балансом, тобто має місце парцелярне (часткове)
правонаступництво.
Отже, виділ є видом реорганізації, який не має наслідком припинення юридичної особи, яка реорганізується, оскільки остання залишається суб`єктом права, однак зі зменшеним обсягом майна, прав та/або обов`язків.
Відтак суперечностей (колізії) між нормами частини першої статті 104 ЦК та частини першої статті 28 Закону № 1087-IV, щодо застосування яких до спірних правовідносин у цій справі слід зробити правовий висновок, немає: норма частини першої статті 104 ЦК визначає види реорганізації юридичної особи, за яких юридична особа припиняється, тоді як норма частини першої статті 28 Закону № 1087-IV установлює способи реорганізації кооперативу безвідносно до збереження юридичною особою (кооперативом),
що реорганізується, правового статусу.
Беручи до уваги наведене, Велика Палата Верховного Суду відступає від висновків об`єднаної палати КЦС ВС у постанові від 14 вересня 2020 року у справі № 291/1009/18 та висновків КГС ВС у постановах від 11 грудня 2019 року у справі № 904/2251/18, від 15 січня 2020 року у справі № 904/11903/16 та від 21 січня 2020 року у справі № 904/8538/16, що виділ не є способом реорганізації юридичної особи.
Договір оренди землі припиняється з підстав, які визначені у частині першій статті 31 Закону № 161-XIV, зокрема в разі ліквідації юридичної особи – орендаря, а також в інших випадках, передбачених законом.
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи – орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі (частина четверта статті 32 Закону № 161 XIV).
Тож закон передбачає можливість заміни в договорі оренди землі як орендодавця, так і орендаря, що спрямовано на збереження попередніх існуючих орендних відносин, зокрема, при реорганізації орендаря. У цьому висновку Велика Палата Верховного Суду звертається mutatis mutandis до власних висновків, викладених у підпунктах 6.23, 6.25-6.27 постанови від 08 вересня 2020 року у справі № 920/418/19.
Водночас нормою частини першої статті 8-1 Закону № 161-XIV установлено, що право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу, крім передбачених частиною другою цієї статті випадків.
Установлені статтею 8-1 Закону № 161-XIV обмеження щодо розпорядження правом на оренду земельної ділянки корелюються з нормами
земельного законодавства, якими визначено порядок розпорядження землями державної та комунальної власності.
У контексті спірних правовідносин, які стосуються відчуження орендарем виділеній з нього юридичній особі права оренди земельної ділянки державної власності, норми статті 8-1 Закону № 161-XIV (що встановлюють спеціальні обмеження для відчуження орендарем права оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності) є спеціальними щодо загальної норми частини четвертої статті 32 цього Закону про те, що реорганізація юридичної особи – орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору.
Як уже було зазначено, під час виділу юридична особа, яка реорганізується, продовжує свою діяльність за зменшеного обсягу активів (майна, майнових прав) і пасивів (обов`язків).
Отже, внаслідок передачі Кооперативом Товариству права оренди земельної ділянки за розподільчим балансом (активу, що формує вступний баланс) фактично відбулось відчуження цього права, тоді як нормою частини першої статті 8-1 Закону № 161-XIV прямо заборонено орендарю на власний розсуд здійснювати розпорядження правом оренди земельної ділянки державної власності.
Суди першої та апеляційної інстанцій не установили обставин щодо передачі Кооперативом права оренди земельної ділянки
Товариству на певний строк або інших обставин, які б виключали висновок, що внаслідок передачі цього права Товариству за розподільчим балансом мало місце його відчуження.
Абзацом третім частини другої статті 25 Закону № 161-XIV встановлено, що орендар земельної ділянки зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі. Таким законодавчо встановленим обмеженням щодо земельної ділянки державної власності є заборона на відчуження права її оренди відповідно до норми частини першої статті 8-1 Закону № 161-XIV. При цьому заборона встановлена безвідносно до способу, в який право оренди відчужується. Така заборона є чіткою, була доступною як для Кооперативу, так і для Товариства, а наслідки її порушення - передбачуваними для них, зокрема, з огляду на вимоги договору оренди землі, абзацу третього частини другої статті 25 та частини
першої статті 32 Закону № 161-XIV.
Кооператив усупереч встановленій законом забороні відчужив Товариству право оренди земельної ділянки державної власності, тобто повівся недобросовісно як щодо орендодавця, так і щодо виконання імперативних вимог закону. Так само поведінка Товариства, яке не могло не знати про чітку законодавчу заборону на будь-яке відчуження права оренди, у тому числі на користь Товариства за розподільчим балансом, теж не є добросовісною.
Кооператив не виконав свого обов`язку орендаря, встановленого нормою абзацу третього частини другої статті 25 Закону № 161-XIV, що, у свою чергу, є підставою для дострокового розірвання договору оренди землі відповідно до частини першої статті 32 цього ж Закону.
Статтею 32 Закону № 161-XIV визначено, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати
орендодавцю завдані збитки.
Судами попередніх інстанцій встановлено, що з жовтня 2018 року земельна ділянка лісогосподарського призначення площею 713,2 га, яка є предметом договору оренди, перебуває у фактичному користуванні ТОВ «Щедра Нива епетин». Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за ТОВ «Щедра Нива Шепетин» право оренди щодо цієї земельної ділянки не зареєстроване.
Позивач заявив вимогу витребувати у Товариства та повернути державі в особі ОДА земельну ділянку лісогосподарського призначення.
Державна реєстрація права оренди нерухомості, а тим більше надання її власником у користування (найм) без такої реєстрації чи самовільне зайняття відповідного майна не змінює його володільця. Ним залишається той, за ким зареєстроване право власності на об`єкт нерухомості. Державна реєстрація права оренди такого об`єкта, надання його в користування без вчинення відповідної реєстраційної дії чи зайняття без дозволу власника зумовлюють появу опосередкованого володіння та відповідного тимчасового володільця (орендаря, наймача, користувача), що не виводить власника з безпосереднього володіння цим майном.
Тому зайняття земельної ділянки фактичним користувачем треба розглядати як таке, що не є пов`язаним з позбавленням власника його
володіння цим об`єктом. Такий власник, зберігаючи володіння його майном, може заявити негаторний позов, тобто просити суд усунути перешкоди в користуванні та розпорядженні відповідним об`єктом, зокрема шляхом повернення останнього (стаття 391 ЦК, частина друга статті 152 ЗК ).
Ураховуючи встановлені обставини щодо наявності підстав для розірвання договору оренди та перебування спірної земельної ділянки у фактичному користуванні Товариства, належним способом захисту порушеного права власності держави буде повернення їй цієї ділянки. Як і розірвання договору оренди землі, таке повернення прямо передбачене законом, переслідує легітимну мету контролю за користуванням відповідним майном згідно із загальними інтересами і є пропорційним цій меті, оскільки у такий спосіб орендодавець може відновити його право власності, порушене недобросовісними, такими, що прямо суперечили законодавчим обмеженням на відчуження права оренди земельної ділянки державної власності, діями орендаря та виділеного з нього Товариства.
Підсумовуючи викладене, Велика Палата Верховного Суду висновує, що позов Прокурора слід задовольнити частково: розірвати договір оренди землі та повернути державі в особі ОДА земельну ділянку лісогосподарського призначення площею 713,2 га.
постанова ВП ВС від 15 листопада 2023 року у справі № 918/119/21