Захист прав інвестора у нерухомість (новобудову)
У останній час значна кількість осіб інвестують свої кошти у нерухомість, особливо у нове будівництво. Фактично у таких випадках, ще не має будинку (нерухомості), лише ведуться будівельні роботи по спорудженні будинку.В цій статті піде мова про судову практику, коли інвестор (покупець) виконав свою частину договору (сплатив кошти), а забудовник відмовляється передавати нерухомість (квартиру, нежитлове приміщення) у власність інвестора (покупця), а навпаки продає цю нерухомість іншій особі.
Згідно процесуального закону, суди при вирішення спорів застосовують практику Верховного суду. У Постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17, суд зробив такий висновок.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ:
5. Позов мотивує тим, що 29 травня 2008 року ОСОБА_1 і ТОВ «Компанія оргжитлобуд» уклали договір № 9/05/2008-88 про резервування об`єкта нерухомого майна та порядок погашення облігацій.
6. За умовами договору ТОВ «Компанія оргжитлобуд» зобов`язалось закріпити (здійснити резервування) за позивачкою квартиру АДРЕСА_1 , що складається з двох кімнат загальною площею 82,83 кв. м, в обмін на погашення пакета облігацій, емітованих у кількості 8 283 облігації та придбаних позивачкою, що дорівнює метражу квартири АДРЕСА_2 .
7. На виконання умов вищевказаного договору ОСОБА_1 уклала з ТОВ «Укрпромбанк» договір купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) № Б237-1/08 та договір про відкриття рахунку в цінних паперах фізичній особі № 129/08; внесла кошти в сумі 602 588,25 грн як оплату за іменні цінні папери. У подальшому рахунок був переведений до Відкритого акціонерного товариства «БМ Банк», де облігації зберігалися до їх погашення.
8. У зв`язку із затримкою будівництва будинку ОСОБА_1 та ТОВ «Компанія оргжитлобуд» у 2010 році уклали додаткову угоду до договору про резервування об`єкта нерухомості та порядок погашення облігацій № 29/05/208-88, якою встановили зобов`язання ТОВ «Компанія оргжитлобуд» здійснити введення будинку в експлуатацію у четвертому кварталі 2010 року.
9. Відповідно до умов договору сторони підписали акт пред`явлення облігацій до погашення, акт погашення пакета облігацій та акт приймання-передачі майнових прав на квартиру.
10 . У січні 2013 року позивачка дізналася, що будинок був зданий в експлуатацію наприкінці грудня 2012 року, та почала вимагати оформлення права власності на квартиру.
11 . 21 травня 2013 року позивачка оплатила квитанцію, отриману від керівника ОСББ ОСОБА_8 , про оплату послуг БТІ, проте забудовник не передав їй технічного паспорта на квартиру.
12. 20 червня 2013 року позивачка дізналася, що відповідач ОСОБА_3 незаконно заволодів правом на майно шляхом отримання свідоцтва про право власності від 05 червня 2013 року, незважаючи на те, що майнові права на квартиру належали виключно позивачці.
14. Документи, на підставі яких виникло майнове право в ОСОБА_1 та у відповідача ОСОБА_3 , є майже тотожними між собою, відмінність полягає лише в тому, що позивачка уклала угоду з торговцем цінними паперами, як це передбачено законом, а ОСОБА_3 - з ТОВ «Компанія оргжитлобуд», яке не мало на це відповідної ліцензії. Також відсутні будь-які відомості щодо оплати відповідачем ОСОБА_3 пакета облігацій.
15. Договір про резервування об`єкта нерухомості та порядок погашення облігацій був підписаний позивачкою з уповноваженою особою ТОВ «Компанія оргжитлобуд» ОСОБА_9 , який на той момент виконував обов`язки директора.
16. Укладений ОСОБА_3 29 травня 2008 року договір № 29/05/2008-88 був підписаний з другої сторони ОСОБА_2 , який не мав права підпису.
17. Згідно з висновком судово-почеркознавчої експертизи від 02 липня 2015 року № 424, проведеної в рамках кримінального провадження, яке перебувало на розгляді в Бориспільському міськрайонному суді Київської області, підписи від імені ОСОБА_9 у документах, підписаних між ОСОБА_3 та ТОВ «Компанія оргжитлобуд», виконані відповідачем ОСОБА_2 .
18. У подальшому ОСОБА_3 продав спірну квартиру ОСОБА_4 .
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
95. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
100. Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.
101. Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.
102. Разом з тим, Велика Палата Верховного Суду вважає, що підвищений формалізм у позиції судів у питаннях виникнення прав власності на новостворений об`єкт нерухомості на підставі рішення суду є достатньо виправданим з огляду на характерні особливості інвестування в будівництво об`єктів нерухомості. Такі конкретні випадки поступово виробляються судовою практикою. Отже, ухвалюючи рішення у справі про набуття права власності на спірний об`єкт інвестування та правові наслідки цього, доцільно ретельно досліджувати обставини набуття інвестором майнових прав та здійснення будівництва об`єкта нерухомості.
108. Отже Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про необхідність частково відступити від вказаного висновку Верховного Суду України (24 червня 2015 року в справі № 367/5136/13-ц(провадження № 6-318цс15), оскільки на переконання Великої Палати Верховного Суду у разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником.
116. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права (див. постанови від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 (пункт 55) та від 7 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (пункт 6.31)).
117. Оскільки слід вважати, що у ОСОБА_1 виникло право на об`єкт інвестування з моменту завершення будівництва, то вона має право на його витребування.
118. Судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від (стягнення з) відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Такий висновок сформульований, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 80).
146. Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).
147. Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.
148. Разом з тим у разі вчинення самочинного будівництва об`єкту нерухомого майна інвестор, рівно як і забудовник, не набуває права власності на об`єкт самочинного будівництва (стаття 376 ЦК України).
149. Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).
ВРАХОВУЮЧИ ПОЗИЦІЮ ВП ВС необхідно уважно вивчати обставини придбання нерухомості, встановлювати факт введення в експлуатацію нерухомості або ж не введення та відповідно реєстрацію чи не реєстрацію права власності на нерухомість, оскільки від цих ДЕТАЛЕЙ залежить спосіб захисту права інвестора (покупця) нерухомості.
В іншій статті я розкажу про судову практику про випадок, визнання права власності на новобудову як нову річ, через судове рішення.