Придбання квартири через МОН
Вже декілька років діє новий закон України Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому (надалі -Закон). Забудовники, що розпочали будівництво після введення цього закону в дію здійснюють продаж квартир (майбутніх квартир) у новобудові через спеціальні механізми передбачені у даному законі, так зване спеціальне майнове право (МОН).
На перший погляд Законом суттєво підвищено захист покупців від недобросовісних забудовників, бо:
- введено державну реєстрацію спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва (квартиру, нежитлове приміщення),
- договір посвідчує нотаріус,
- кошти оплачують через банківську установу.
Згідний, що такі правові механізми набагато кращі, а ніж використовували до цього на ринку новобудов, щодо участі у житлово-будівельних кооперативах, або придбання цільових цінних паперів з обміном на майбутні квадратні метри, чи навіть придбання майнових прав та фінансових інструментів деривативів від КУА.
Проте, Законом не можуть бути виключені абсолютно всі можливі правові ризики при придбанні квартир (майбутніх квартир) у новобудові.
Так, Законом введено таке поняття “девелопер будівництва” - юридична особа, яка на підставі договору, укладеного із замовником будівництва, забезпечує організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об’єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб), а також за якою у випадках, передбачених договором із замовником будівництва, здійснюється первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості та яка отримує право першого відчуження, передачі у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов’язань та вчинення інших правочинів щодо таких об’єктів.
На практиці бувають випадки, коли майбутні квартири переходять у власність або замовнику будівництва, або девелоперу.
Відомий випадок, коли у новобудові було одразу два замовники будівництва та було укладено договір із девелопером для організації та фінансування (інвестування) будівництва об’єкта. В такій ситуації, необхідно перевірити за ким зареєстровано спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва (квартиру, нежитлове приміщення) та на підставі яких домовленостей (договорів).
Інший приклад. Закон передбачає перший продаж спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва (квартиру, нежитлове приміщення) та другий і наступні продажі спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва (квартиру, нежитлове приміщення).
Відповідно при укладенні договору потрібно розуміти чи особа укладає договір придбання спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва (квартиру, нежитлове приміщення) — перший продаж, чи другий продаж.
В залежності від цього потрібно перевірити різні обставини та відповідні документи, для прикладу:
- чи було проведено повний розрахунок із замовником будівництва/девелопером,
- чи є обтяження спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва (квартиру, нежитлове приміщення),
- якими документами підтверджується повний розрахунок,
- проконтролювати: отримання покупцем до договору про другий та наступні продажі неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (квартири, нежитлового приміщення) договір купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж).
Ризики придбання квартири (майбутньої квартири) на етапі раннього будівництва також не знівельовані Законом.
Варто звернути увагу, на відсутність судових процесів щодо земельної ділянки на якій ведеться будівництво, містобудівних умов та обмежень, чи не скасовано дозвіл на будівництво, чи не має претензій від податкових органів до учасників будівництва, судових позовів від постачальників та підрядників і тд., бо це впливає на можливість своєчасного звершення будівництва.
Ці всі моменти, обставини і документи перевіряє не рієлтор, не нотаріус, а лише адвокат при наданні правничої допомоги.