Припинення (розірвання) договору оренди землі після завершення будівництва
Орендарі земельних ділянок неодноразово зустрічаються із ситуацією, за якої багатоквартирний будинок побудовано, а строк дії оренди землі триває, а відповідно орендар має обов\'язок оплачувати орендну плату. Що робити за такої ситуації ? Яка є судова практика ?За загальним правилом ст. 377 ЦКУ та ч.4 ст. 120 ЗКУ, До особи, яка набула право власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об’єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта, у порядку та на умовах, визначених ЗКУ.
У разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об’єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.
Але як вбачається із цих правових норм, існує вийняток крім багатоквартирного жилого будинку.
Аналогічна правова норма є у частині 3 ст. 7 ЗУ Про оренду землі.
То, що робити за такої ситуації ? Що говорить закон ?
Частинами першою, другою статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Частиною 2 статті 19 ЗУ Про оренду землі, передбачено Після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об’єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.
У статті 31 ЗУ Про оренду землі, вказано Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Положеннями частини першої статті 32 Закону України 'Про оренду землі', яка прямо називається 'Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання' на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Тобто, спеціальний закон передбачає право достроково розірвати договір оренди або за згодою сторін, або з ініціативи орендаря за рішенням суду на підставах, визначених законом України.
Якою є судова практика в даній категорії спорів ?
Вивчення судової практики показує, що рішення судів є різними як на користь орендарів так і на користь орендодавців (ОМС, міських і сільських рад).
Проілюструю лише декілька рішень судів.
Спочатку НЕГАТИВНА судова практика для орендарів:
Постанова Верховного Суду від 27 березня 2019 року у справі № 925/315/18.
В цій постанові Верховний суд виснував: 'Сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 ЗКУ'.
ПОЗИТИВНА судова практика для орендарів:
Постанова Верхоного суду від 24 січня 2023 року у cправі № 910/10865/19.
29. Отже, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що у зв`язку із тим, що будівництво на орендованій за договором оренди земельній ділянці є завершеним, об`єкт будівництва прийнято до експлуатації, багатоповерховий житловий будинок переданий на баланс для обслуговування експлуатуючій організації, що підтверджується відповідним актами приймання-передачі, у позивача виникло право на дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки від 31.10.2002 № 75-6-00036.
35. Оскільки земельна ділянка за кадастровим номером 8000000000:75:214:0029 мала цільове призначення для експлуатації та обслуговування житлового будинку, що відповідно до норм Земельного кодексу України відносилось до категорії земель 'землі житлової та громадської забудови', розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 29.03.2006 № 570 'Про надання ТОВ 'ІКЦ 'Трансстрой' дозволу на проектування та будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями і підземним паркінгом на вул. Івана Крамського, 9 у Святошинському районі', дозволено ТОВ 'ІКЦ 'Трансстрой' здійснювати будівництво, за умови виконання пункту 2 цього розпорядження.
Таким чином, колегія суддів погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про те, що комплексний аналіз матеріалів справи свідчить про отримання позивачем земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:75:214:0029, саме для містобудівних потреб.
Будівництво на орендованій за договором оренди земельній ділянці є завершеним, об`єкт будівництва прийнято в експлуатацію, багатоповерховий житловий будинок переданий на баланс для обслуговування експлуатуючій організації, що підтверджується відповідним актами приймання-передачі, що свідчить про припинення використання орендарем орендованої земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхового житлового будинку та неможливість використання її позивачем, у зв`язку з чим договір оренди підлягає розірванню на підставі положень частини 2 статті 19 Закону України 'Про оренду землі'.
Постанова Верховного суду від 04 вересня 2024 року у cправі № 910/11561/23
6.9. З наведеного вбачається, що право Позивача, як добросовісного орендаря, на дострокове припинення дії Договору у зв`язку із завершенням будівництва та прийняттям об`єкта в експлуатацію на підставі окремої спеціальної норми, а саме наведеної частини 2 статті 19 Закону України 'Про оренду землі', способом саме його розірвання диспозитивно унормовано законом.
6.12. Тобто, сам факт завершення будівництва ще не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не збігаються в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.
6.15. Отже, з установлених судами попередніх інстанцій обставин цього спору вбачається, що Позивач не тільки повністю завершив будівництво житлового комплексу на спірній земельній ділянці, а й передав усі функції з управління та обслуговування збудованим комплексом експлуатуючій організації - ТОВ 'УК Стар Сервіс'.
6.16. З огляду на викладене, висновок апеляційного господарського суду про те, що ТОВ 'Дніпровська Рив`єра' повністю припинило використання орендованої земельної ділянки для будівництва житлового комплексу та у зв`язку з цим набуло право на дострокове припинення Договору в порядку приписів статей 19, 31, 32 Закону України 'Про оренду землі', узгоджується з висновками Верховного Суду щодо застосування таких норм права у подібних правовідносинах, викладеними у постанові від 27.11.2019 у справі № 910/4540/19, від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, від 04.03.2020 у справі № 910/7294/19 (на які посилається Скаржник).
6.18. Стосовно аргументів Скаржника про можливість розірвання Позивачем Договору згідно з вимогами частини другої статті 19 Закону України 'Про оренду землі' виключно за умови наявності доказів набуття ОСББ чи іншою експлуатуючою організацією права користування спірною земельною ділянкою Суд зазначає таке.
6.19. За змістом правових висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 27.11.2019 у справі № 910/4540/19, від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, від 04.03.2020 у справі № 910/7294/19 підтвердженням факту припинення користування земельною ділянкою є докази: 1) передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, 2) передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, 3) оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.Відповідний висновок зводиться до визначення, переліку та конкретизації доказової бази свідчення припинення особою користування земельною ділянкою. При цьому кожен з трьох її перелічених елементів визначається Судом достатнім для підтвердження даної обставини.
У наведених Скаржником постановах Верховного Суду від 27.11.2019 у справі № 910/4540/19, від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, від 04.03.2020 у справі № 910/7294/19 не формувався висновок щодо обов`язковості оформлення іншою особою права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України, як передумови припинення користування земельною ділянкою відповідно до частини другої статті 19 Закону України 'Про оренду землі'.
Відтак, відсутність доказів набуття ОСББ чи іншою експлуатуючою організацією права користування спірною земельною ділянкою не виключає факт припинення користування особою земельною ділянкою у розумінні правових висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 27.11.2019 у справі № 910/4540/19, від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, від 04.03.2020 у справі № 910/7294/19 та не свідчить про їх неврахування Північним апеляційним господарським судом.
Як вбачається із судових рішень, увага до деталей та збір належних доказів є вирішальною під час підготовки та ведення даної категорії спорів у судах.
Для цього рекомендую звертатись за професійною правничою допомогою адвоката, ще на ранніх етапах (після введення багатоквартирного будинку в експлуатацію).